我是苏叔，拥有多年苏州房产研究和投资经验，长期持续关注苏州地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。
以下苏州购房答疑内容，来自 微信公众号“苏叔说房” 的粉丝精选提问：
提问：苏叔，你好，本人预算不多，今年想在苏州上车，现在比较纠结的是买市区的老房还是买外围的房子？
【资料图】
苏叔： 你好，首先买房需要考虑到二手房的流动性（地段、配套、房屋属性等）以及学区房、地铁房等切实需求。如果预算有限，在相对核心的位置买学区房、地铁房比较好；也可以买郊区的新房，居住环境较好，但也意味着要承担通勤成本以及教育、医疗成本等，建议在预算有限的情况下做最优选择，如果买二手房最好是54平以上的房子。苏州买房建议，详见知识星球内部分享。
提问：苏叔，你好，这段时间准备买套房投资，感觉买学区房投资是个比较好的方式，，狮山那边的教育资源好，但是房价比较高，有心无力，最近是打算看看狮山南的木渎，可以不知道为什么木渎房价也有点高，买在这里未来有发展发展潜力呢？
苏叔： 你好，就地理位置而言，木渎不属于市区范围，但是与新区狮山板块距离很近联系紧密，所以狮山的外溢人口可能会选择在木渎购房，这样能够享受到狮山的优质配套，而房价相对狮山更易承受。因此需求量充足，木渎的房价自然也就开始上涨。而且木渎板块本身与其他的板块联动性较大，地理位置占有一定的优势。就周边配套而言，木渎中心区域的木渎古镇，环境优美，商业配套较为丰富，教育资源与医疗资源一般，产业以民营经济为主，规模较小，有许多群租房，住户素质不一，居住体验感不够好。综上，如果想要在木渎买房，建议购买木渎核心区域，其他区域购买意义不大，靠近狮山的那一部分区域具有一定的保值增值潜力，发展前景较为不错，但如果是投资好学区房，木渎目前是没有较好的学区，环境不够安静。具体价值高的板块及楼盘分析，详见知识星球内部。
提问：苏叔，你好，请问现在的行情下在苏州该怎么买房呢？
苏叔： 你好，这样的行情下如何去买房，谨慎买房可能是对自己最大的一个负责任，能进入一个安全边际。苏州楼市里的这三类房产稳定性强的，当然也都是经历过过去三年来市场洗礼的。第一个不用说就是核心资产。什么叫核心资产？它是好地段配套好房子。奥体品质盘的逆袭，东沙湖品质盘的逆袭，狮山品质盘的逆袭都已经是事实，这类房产是避险工具，更重要的是，许多苏州人改善了一个天花板，这是最大的底气，虹吸效应非常的大。
第二个外溢板块的改善盘，最明显的其实是尹山湖跟独墅湖中间那一片，千万级的别墅，六七百万的别墅是真有成交，140平左右的平层，同样能卖出三万家的单价的，甚至比二零一九年苏州楼市的高峰期都要高。
第三就是几个新城的头部改善标杆盘。整体上看几个新城科技城，吴中太湖新城 、高铁新城等房价这几年的波动就比其他板块强上了很多。毕竟是新城，大家的预期都还在。而在这些新城里面，一些高品质标杆房价同样很稳。
总结一下，上面的三类房产有共同点，那就是产品一定是板块内的头部，品质很强，地段要么自身有一定的能级，或者能够被核心辐射到的。所以现在买房不要光看地段，同样要注重产品的一个品质。
提问：苏叔，你好，明年有结婚的打算。想要购买一套次新二手房作为婚房，最好装修风格较好，而且带有学区，但是我们没有什么买房经验，不知道购房时应该注意些什么，请问有什么好的建议吗？
苏叔： 你好，理性购买二手房有以下几条建议，1.在选定区域以后要谨慎选择楼盘，如吴中区二手房市场中最火热的是尹山湖板块，因为它可承建园区外溢人群，通勤方便，次新房小区多，居住环境较好，市场认可度较高，其次是城南和郭巷，但这两个区域的楼盘成交数多于尹山湖。2.通过成交房龄占比可看出房龄较短的次新房小区比较受欢迎，大多数房子都满5，交易成本较低，居住舒适度较高，后期也好出手，建议预算充足的人群尽量选择次新房。3.市场比较认可的三房设计的二手房，即可满足自住需求，后期也好出手，流通性较大。4.成交排名靠前的楼盘公共交通比较便利，建议购房者选择学区较好的地铁盘或近地铁盘进行购买。买二手房既要遵循市场规律，也要考虑到小区的不利因素和户型等。
提问：苏叔，您好，本人现手上两套房，都在青剑湖板块，想置换掉一套，小的不好卖，大的洋房看的人很多，我有舍不得卖，看了科技城的中海阅狮山觉得不错，板块也不错，就不清楚未来还是不是青城山路的初中，盛泽湖的龙湖叠墅也看了，离青剑湖也近，这两个你怎么看，内心最想置换的是青剑湖的中海或熙上，看现在的龙湖熙上价格太贵了
苏叔： 你好，首先， 建议你把园区小的房子卖掉，因为现在的刚需购房者，对居住品质越来越高，同时他们对学区的概念也越来淡化。宁愿去相城买大一些的住宅，车都是有的。再者，关于房子，对于盛泽湖叠墅，除非考虑改善，留一套园区房子做别墅。要么不考虑。科技城的话，时间长的话，会规划一个初中，但不见得比青城路的差。科技城很有发展空间的，值得考虑。相城的话，三区统考，现在一年级，高中还有很长时间，政策可能会变，而且，南师大学区也没有比园区姑苏和新区差太多。综上，建议你在高铁新城和科技城对比。
提问：苏叔，你好，300万预算，二手或者现房，首房首贷，我在昆山，公司在昆山与园区交界，未来还是想在园区或者昆山。第一想看园区和昆山哪边教育好一些，最近看昆山中学教育也还好，孩子明年上学，前阵子看了胜浦，胜浦能不能买？教育怎么样？
苏叔： 你好，胜浦的话学校也是刚刚开始招生，目前还没有对比性，但因为你孩子明年上学，建议考虑昆山或者园区奥体板块。因为学校除了师资力量外，生源也非常重要，胜浦刚开始发展，所以生源汇差一些。目前300万左右的预算，园区的话除了胜浦，其他都要超预算，因为你孩子明年上学，而胜浦学校刚开始招生，整体要稍差些，除此以外，苏州大市的话，在这个预算好一些的板块，同时可以兼顾上班的只有高铁新城，这边的苏州大学附属学校和南京师范大学附属学校，在苏州整体排名也是中上水平，相城最好，姑苏区学区房房价贵一些，吴中区的要差些。再者的话，选择昆山，城西的价格普遍在4万+，城中或者靠近城西学区要好一些。
篇幅有限，只能涉及到这些城市。
查阅大量资料，对于全国300多个城市进行了盘点，做出全国城市风险名单。
一共可以分为四类：
第一类：可以密切关注，但是现阶段限制在主城和地铁一小时非主城范围
第二类：可以关注，现阶段购买范围限制在主城范围
第三类：自住可买，现阶段购买范围现在主城三类地段：行政区板块+金融产业板块+主导高科技产业板块
第四类：除了自住不建议购买，而且最好购买范围限制在主城产业板块。
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